[2025 개정증보판] 온비드 공매 실전투자의 비밀

부동산 투자의 숨은 보물찾기

온비드 공매 실전투자의 비밀 (2025개정증보판)



누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전 투자할 수 있도록 필자가 투자해서 성공한 사례를 가지고 알기 쉽게 기술한 책이다.

지은이 김동희 | 판형 165*235 | 696쪽 | 값 45,000원 | 개정증보판 출간일 2025년 09월 23일

분야 비즈니스·경제 > 투자/재테크 > 부동산/경매 | ISBN 979-11-88541-46-1-13320

▪ 이 책은

 온비드 공매 재테크 시장은 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 안정적인 투자 수익을 가져다주는 매력적인 시장으로 통한다. 부동산중개업소에서 일반 매매나 법원 경매로 낙찰 받는 것보다 싼 가격으로 부동산을 취득할 수 있다. 시장이 좋으면 좋은 대로 나쁘면 나쁜 대로 그 시세보다 싸게 살 수 있어서 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다.

이 책은 아직도 공매를 어렵게만 생각하는 입문자들을 위해서 필자가 투자해서 성공한 사례와 상담해준 사례 등을 모아, 누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전 투자할 수 있도록 캠코물건 공매(• 압류재산 공매, • 국유재산 공매, • 수탁재산 공매, • 유입자산 공매)와 돈 되는 특수 공매(• 신탁재산 공매, • 회생 및 파산재단 공매, • 이용기관재산 공매) 등을 기술한 책이다.

이번 개정증보판은 2025년 변경된 온비드 입찰제도와 법률에 따른 입찰 방법으로 개정한 책으로 다음 내용을 담고 있다!

• 온비드 공매 이렇게 투자해야 성공할 수 있다!

• 내가 남들과 다르게 공매투자로 성공한 사례

• 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법

• 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위

• 주택임차인과 상가임차인, 등기부에 등기된 채권 등을 정복하는 시간

• 온비드 화면에서 공매물건을 찾아서 입찰서를 제출하는 실전 연습

• 압류재산 공매의 매각절차와 공매로 낙찰받아 재테크에 성공한 사람들!

• 국유재산 공매로 투자해서 성공한 이야기!

• 수탁재산과 유입자산 공매는 어떻게 찾아서 입찰하면 되나?

• 다양한 이용기관재산 공매에서 실전투자는 어떻게 해야 하나?

• 희망임대리츠와 공무원연금공단의 공매물건 실전투자 비법!

• 2024년부터 신탁 공매가 증가하고 있는데, 신탁재산 공매 어떻게 투자하면 되나?

• 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사람들 이야기

• 온비드 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!

• 개인회생과 파산선고 절차에서 매매계약과 경·공매 투자비법!

• 개인과 법인 파산재단 공매물건을 법원과 온비드 사이트에서 찾아 투자하는 방법

• 예금보험공사 파산재단 공매물건을 예보공매정보와 온비드에서 찾아 투자방법

• 공매 함정에서 탈출한 사례와 특수한 공매 물건 투자비법!

▪ 출판사 서평

남들 경매할 때 나는 어떻게 공매투자를 시작하게 되었나?

 필자가 부동산중개업을 오랫동안 하면서 깨달은 점은 중개업만으로는 성공할 수 없다는 것이다. 그래서 처음엔 급매물 등에 관심을 가지고 투자하다가 경매시장까지 개척했다. 이 시장은 필자에게 높은 수익을 가져다주었다. 그 과정에서 온비드 공매물건과 신탁기관 등의 공매물건에 투자하게 되었는데, 입찰자가 없어서 반값에 낙찰받을 수 있었다. 물론 이 당시에 경매도 좋았지만, 공매처럼 싼값에 취득할 수는 없었다. 공매는 경매보다 정보가 부족해서 아는 사람들만 입찰하던 시기로, 필자에게 인생역전의 기회를 만들어 주었다고 한다.

공매는 투자금이 적은 것에서 수익을 올리는 방법으로 시작해야 한다!

01 좋은 공매 물건, 어떻게 찾아 투자하면 되나?

02 공매 1단계, 투자금액이 적은 다세대주택부터 시작해라!

03 공매 2단계, 관악우성 아파트를 낙찰받아 성공한 사례

04 공매 3단계, 풍성위버폴리스 오피스텔을 낙찰 받아 성공한 사례

05 공매 4단계, 재건축·재개발구역 내 새봉빌라로 성공한 사례?

06 공매 5단계, 공매의 완성은 신탁공매로 끝이 난다!

 처음 투자는 적은 돈으로 온비드 공매물건에 투자해서 돈을 벌고, 2단계부터 5단계로 투자 수익을 올리는 방법으로 투자해야 성공할 수 있다는 사실을 알려 주고 있다.

내가 남들과 다르게 온비드 공매 물건에 투자해서 성공한 사례!

첫째, 온비드 신탁공매로 대방2차 e-편한세상아파트가 매각되는 과정에서 수의계약으로 매수했다가 팔아서 3억원을 벌었다. 필자는 이 사례를 통해 온비드 공매 중에서 남들이 못하는 신탁공매로 낙찰 받아 돈을 버는 방법을 알려 주고 있다.

둘째, 강남역 서초파라곤 오피스텔을 온비드 공매로 낙찰 받아 1억1,000만원 번 사례이다. 2020년부터 주택에 대한 세제 강화, 즉 취득세와 양도소득세 중과 정책에 따라 더 이상 주택에 투자해서 단기 차익 실현이 어려워졌다. 그런데 중·대형 오피스텔은 주거용으로 사용하면서도 세금을 절세할 수 있는 틈새시장으로 각광을 받고 있었기 때문이다.

셋째, 재개발구역의 상가주택 1/2로 수익률 255%를 만들다!

넷째, 다가구주택 7분의 2를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례

다섯째, 온비드 공매로 마포트라팰리스 오피스텔을 낙찰 받아 1억원을 번 사례이다.

여섯째, 근린생활시설을 공매로 낙찰 받아 신규아파트에 도전하다!

일곱째, 상수역 주변 다가구주택을 낙찰 받아 원룸으로 리모델링해서 임대수익 올리기!

이렇게 남들과 다르게, 오르는 부동산을 온비드 공매로 낙찰 받아 세금을 절세하는 방법으로 매도해야 성공할 수 있다고 기술하고 있다.

공매는 어떠한 장점이 있기에 재테크로 각광을 받고 있나?

01 공매는 경매보다 입찰경쟁률이 적어서 낮은 가격으로 취득할 수 있다는 것이 장점이다.

02 현장입찰이 아니라 온비드에 접속해서 입찰하는 온라인 입찰 방식이기 때문에 시간이 부족한 직장인이 투잡을 할 수 있다.

03 1주일 단위로 매각절차가 신속하게 진행되어 첫 매각 후 1개월 정도 지나면 60% 가격으로 저감 되므로 싸게 낙찰받을 수 있다.

04 잔금 납부기한이 30일 +납부최고기한 10일로 최장 40일의 기간 동안 지연이자 없이 잔금 납부가 가능하다.

05 공매물건에는 부동산, 자동차, 기계, 유가증권, 회원권, 불용품, 동식물, 골동품 및 미술품 등의 다양한 물건 등이 공매로 매각되거나 임대(대부)절차가 진행되고 있다.

06 2024년 들어 신탁재산 공매와 파산재단 공매가 대폭적으로 증가하고 있는 반면, 정보가 부족해서 아는 사람만 싸게 살 수 있는 틈새시장이다. 

이러한 장점 등으로 온비드 공매가 각광을 받고 있다고 한다.

압류재산 공매로 내 집 마련과 재테크로 성공하는 방법을 알려 주는 책!

 과세관청(세무서장, 지방자치단체장, 국민건강보험공단기관장, 국민연금보험공단기관장, 고용 및 산재보험공단기관장) 등이 징수금 납부 의무가 있는 자에 대하여 독촉 또는 최고를 하였음에도 납부기한까지 납부하지 않으면 체납자의 재산을 압류하는 절차를 진행한다. 이렇게 압류한 세무관서 등으로부터 공매대행 의뢰받아 한국자산관리공사가 온비드를 통해서 강제로 매각하는 공매 절차이다.

저자가 직접 압류재산 공매로 낙찰받은 사례와 지인이 낙찰받았던 사례를 가지고 압류재산 공매에서 권리분석과 낙찰받고 나서 수익 실현 방법을 알려 주는 방법으로 기술해 놓은 점이 특징이다.

온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사례

 공매물건에서 압류재산 다음으로 핫한 것이 신탁재산 공매물건이다. 이러한 신탁재산 공매는 부동산 소유자가 신탁사에 소유권을 이전하고, 그 부동산을 담보로 대출을 받은 뒤 채무불이행 시 우선수익자인 금융기관이 환가 요청에 의해서 시작된다. 이때 신탁사는 해당 부동산을 공개경쟁입찰 방식으로 ① 온비드를 통해서 온라인 입찰 방법으로 매각하거나 ② 신탁사 본사 강의장 등에서 현장 입찰 방법으로 매각하기도 한다.

이런 신탁공매는 정보의 부족과 명도의 어려운 점 등 단점도 많지만, 신탁재산에 대한 사전 공부와 입찰 전에 정확한 분석 등을 통해서 경매나 압류재산 공매보다 10%~30% 정도 낮은 금액으로 구입할 수 있어서 높은 수익을 얻을 수 있다는 사실을 알려 준다.

요즘 사회적으로 대두되는 회생·파산재단 공매물건 입찰 방법을 알려 주는 책이다!

 사회적으로 대두되고 있는 회생·파산선고 절차가 어떻게 진행되고, 알고 있어야 할 내용, 그 진행 과정에서 올바른 매매계약서 작성 방법을 알려 주고 있다. 특히 회생재단·파산재단 물건이 경매·공매절차가 진행되거나 예보공매 또는 온비드를 통해서 매각되기도 하는데 그런 물건에 입찰해서 투자 수익을 올리는 방법을 새롭게 추가해서 기술해 놓은 것이 장점이다.

다양한 이용기관 공매물건에 투자해서 남보다 높은 수익을 올리고 있다고 한다!

 이용기관은 기본적으로 국유재산, 공유재산, 기타일반재산, 금융권담보재산 이상 4가지로 분류하며, 매각 물건에 대한 실질적인 분류 결정은 공고를 등록하는 이용기관에서 결정하게 된다.

이밖에도 이용법인으로 금융기관, 한국증권선물거래소 유가증권·코스닥시장 상장법인 등 공사가 온비드 이용을 승인한 법인인데 이러한 법인 중에서 인터넷 입찰공고의 등록 가능 법인은 은행, 증권, 보험, 한국금융주택공사, 신탁회사[대한토지신탁, 교보자산신탁(구 생보부동산신탁), 한국자산신탁, 한국토지신탁, KB부동산신탁, 코람코자산신탁, 우리자산신탁(구 국제자산신탁), 하나자산신탁, 아시아신탁, 무궁화신탁 등]가 있다.

이런 공기관 등의 비업무용재산 등을 온비드를 통해서 매각절차를 진행하고 있다. 그래서 남보다 발 빠른 정보를 통해서 경매보다 낮은 금액으로 매수해서 높은 수익을 올릴 수 있다고 한다.

공매 함정에서 탈출한 사례와 특수한 공매 물건에 투자하는 비법을 알려주고 있다!

 Part 19는 공매 함정에 빠진 사례에서 탈출하는 방법과 다양한 특수한 공매 물건에 투자한 사례 11가지를 담고 있다.

01 재건축대상 단독주택 2분의 1은 공매, 2분의 1은 경매로 매각되는 경우, 02 선순위보증금 1억원을 낙찰자가 인수하게 돼 실패한 사례, 03 소액임차인으로 잘못 판단해서 낙찰자가 인수할 뻔했다가 탈출한 사례, 04 조세채권을 몰라서 3번씩 입찰보증금을 포기하게 된 사례, 05 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인이 공매에서도 배당요구해 손해 볼 뻔한 사례에서 탈출!, 06 아파트를 조합이 점유하고 있다면 유치채권액을 확인해야 한다?, 07 집합건물의 대지 일부지분을 낙찰 받았으나 무효가 돼 실패한 사례, 08 신탁공매로 낙찰 받았으나 저당권인수로 실패한 사례부터, 10 지상에 다세대주택 14세대가 있는 토지만 공매로 낙찰 받았다!와 11 지상에 다세대주택이 있는 대지지분이 공매로 매각된 경우 등으로 필자가 실제로 투자해서 성공한 사례와 상담 사례 등을 바탕으로 특수물건을 나만의 전문영역으로 만드는 방법을 알려 준다.

온비드 공매 시장은 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다!

 온비드 공매 시장은 시장이 좋으면 좋은 대로, 나쁘면 나쁜 대로 부동산을 시세보다 싸게 살 수 있기 때문에 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 미래를 걱정하는 2030 젊은 사람들이나 퇴직자들이 강의를 듣기 위해 필자를 찾아온다고 한다. 누구보다 먼저 이런 재테크 시장에 관심을 가지고 10년 동안 노력한 사람과 그렇지 못한 사람은 분명 10년 후가 다를 수밖에 없다는 것이 필자의 평소 생각이다. 특히 요즘같이 아파트 시장이 요동치는 것을 보면서 더욱 그렇게 생각한다고 한다고 기술하고 있다. 때는 누구에게나 주어지지만 선택은 본인이 해야 한다. 그것이 성공하든, 실패의 경험이든 모두 본인의 의지가 있어야만 할 수 있다.

▪ 지은이_김동희



 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축·재개발, 부동산 세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.

그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 34권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.

그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 누구라도 쉽게 계약을 이해하고 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 하기 위해서였다. 그리고 그 뜻은 궁금한 부동산 상식에 대한 질문들에 신속하고 정확한 답을 주기 위해 『부동산 재테크 Q&A』로 마무리했었다. 이 책이면 부동산으로 손해 보는 일은 평생 없게 될 것이라 믿고 있기 때문이다.

그런 그가 이번엔 오랫동안 온비드 공매로 낙찰받아 성공한 사례들을 모아 공매를 어렵게만 생각하는 입문자들을 위해서, 누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전 투자할 수 있도록 2020년 2월 “당신이 몰랐던 공매의 매력 온비드 공매 투자의 비밀”을 출간했고, 이 책은 독자 분들의 많은 관심으로 2025년 9월 개정증보판으로 총 7쇄까지 출간하게 되었다.

이 개정증보판 2025년 온비드 입찰제도 변화와 개정된 법률에 따른 입찰 방법, 그리고 사회적으로 대두되고 있는 회생재단 물건과 파산재단 공매물건에서 입찰하는 방법까지 추가하여 기술한 책이다.

▪ 약력

❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)

❑ 중앙대학교 경영학과 졸업

❑ (주) 대산투자 대표 역임

❑ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원

❑ 현) 건국대 경매·공매 최고위과정 교수

❑ 현) 동국대 경매·공매 최고위과정 교수

❑ 현) 한국 공매·경매 투자연구소 소장

❑ 현) 옥션원(=구 굿옥션) 경매강좌 교수

❑ 현) 디지털 태인 경매강좌 교수

❑ 현) 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수

❑ 현) 경매·공매 교육아카데미 원장

❑ 현) 도서출판 채움과 사람들 대표

❑ 현) 법무사협회 경매·공매 전문교수

❑ 현) 인터넷 방송(유튜브) : 부동산 채움tv 대표

▶ 네이버카페 : https://cafe.naver.com/pauction (김동희 교수의 부사모)

▶ 홈페이지 : kdh114.com

▶ 인터넷 방송 : 부동산 채움tv (•유튜브 •네이버tv)

▶ 전화 02)534-4112~3 팩스 02)534-4117

▪ 저서



『온비드 공매 투자의 비밀 개정증보판 총7쇄 2025. 09.』

『계약서 작성의 비밀 개정증보7판 총19쇄 2025. 05.』

『주택·상가 임대차계약 상식사전 개정2판 총8쇄 2024. 11.』

『지분경매 실전투자의 비밀 증개정판 총8쇄 2024. 10.』

『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 개정판 2쇄 2023. 02.』

『누구나 돈 버는 경매투자의 비밀 2022. 11.』

『재건축·재개발 리모델링 투자의 비밀 2022. 02.』

『돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때 2021. 10.』

『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』

『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12.』

『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04.』

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』

『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03.』

『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12.』

『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10.』

『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08.』

『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03.』

『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03.』

『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01.』

『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09.』

『경매 배당금의 비밀 2015. 08.』

『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05.』

『부동산 재테크 Q&A 2015. 03.』

『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11.』

『경매 실전 투자 비법 2014. 02.』

『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04.』

『임대차 상식사전 2013. 01.』

『지분경매의 완성 2012. 10.』

『특수물건의 비밀 2012. 03.』

『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』

『지분경매의 비밀 2011. 11』

『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03.』

『실전공매 완전정복 2010. 02.』

『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07.』