상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230

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[신간] 초보자도 알기 쉬운 상가⋅오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 

▪ 이 책은

 상가건물·오피스텔 투자자에겐, 어떻게 투자해야 성공할 수 있고, 그 임대수익으로 노후 생활자금을 마련할 수 있는 가를 알려 주는 책이다.

그리고 상가건물·오피스텔 임대차 과정에서 임대인과 임차인이 꼭 알고 있어야할 내용 등을 Q&A식으로 질문과 답변하는 방법으로 초보자도 알기 쉽게 기술한 것이 장점이다.

◈ 전문가만 알 수 있는 말도 많고 탈도 많은 상가 임대차!

① 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일 시작하면서 많은 변화를 거쳤다. 그 과정에서 전문가가 아니면 알 수 없을 정도로 복잡해졌다. 예를 들어 주택임대차와 같이 보증금만 가지고 판단하는 것이 아니라, 환산보증[보증금+000원(월세×100)]을 기준으로 하고, 환산보증금 범위 내에 있는 임차인과 초과하는 임차인의 권리가 다르기도 한다.

② 환산보증금을 초과하는 임차인은 2015년 05월 13일 전에는 대항력이 없다가, 상임법 개정에 따라 2015년 05월 13일 이후부터 대항력과 5년간의 계약갱신요구권으로 보호 받을 수 있게 되었다. 이러한 계약갱신요구권 행사기간도, 2018년 10월 16일부터 새로 계약을 체결하거나 갱신된 임대차는 5년에서 10년으로 연장되었다.

③ 2019년 4월 02일부터 환산보증금 기준도 •서울특별시는 9억원 이하, •수도권 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억9천만원 이하, •광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억4천만원 이하, •그 밖의 지역은 3억7천만원 이하로 변경되었다.

그래서 필자는 고민하다가 상가투자와 임대차를 초보자도 알기 쉽게 이해할 수 있도록 이 책을 기술한 것이다.

◈ 100세 시대, 노후 생활자금 상가와 오피스텔 임대수익으로 채워라!

 노후생활자금 마련! 상가건물과 오피스텔 등의 임대수익만한 것이 없다.

그래서 상가나 오피스텔을 분양 받는 분들에게 매수여부를 결정하는 기준은 임대수익률이다.

이렇게 분양받아 안정적인 임대수익률을 확보하려면 분양가가 적정한 가부터 확인해야 한다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택(월세를 일정 기간동안 보전해 주는 방법으로)을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향이 많다(분양을 쉽게 하려는 전략으로). 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재계약하는 과정에서 임대수익률의 하락으로 이어질 수밖에 없다.

◈ 상가 투자 성공할 수도, 공실로 손해 볼 수도 있다!

 상가에 투자하려면, 앞으로의 주변변화 즉 주변에 비슷한 상가나 대형 유통점 등의 입점 등으로 상권변화가 발생할 수 있는가 까지 체크해야 한다.

월세 수익은 무조건 분양가격 대비 수익률로 나타난다. 그렇지만 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 재계약하는 과정에서 임차인들로부터 외면당하게 되므로, 임대수익의 감소를 가져오거나 공실로 손해가 발생할 수도 있다.

◈ 노후상가는 왜 저렴할까? 노후상가는 어떻게 투자해야 되나?

 임대수익을 목적으로 처음 시작하는 것이 상가나 오피스텔투자이다. 그런데 소액으로 투자하는 분들이 많다보니 저렴한 상가를 찾게 되고, 이는 공실의 위험 속에 빠져 있는 노후상가를 찾게 된다.

활성화가 이루어진 상가는 그 가치가 높은 반면, 임대 가치가 떨어진 상가는 가격 경쟁력에서 밀려날 수밖에 없다. 이러한 상가는 임대수익의 하락으로 이어지기 때문에 주의해야 한다. 그렇더라도 그 상가의 땅의 가치까지 사라진 것은 아니다. 미래에 재건축 등으로 활성화가 되면 그 가치는 클 수밖에 없다. 그래서 노후상가에 투자하려면 재건축과 재개발이 예상되어 있는 상가를 구입해서 장기 보유해야 한다. 이 방법 하나로 노후 걱정 없는 평생 생활자금을 마련할 수도 있다.

◈ 모르면 당하는 상가·오피스텔 투자 기본 상식!

 우량한 상가나 오피스텔을 찾는 방법과 매매 계약에서 기본적으로 꼭 확인해야 되는 기본 내용을 Q&A 13사례로 담아 놓았다. 그래서 초보자라도 따라만 하면 손해 보지 않고 성공할 수 있도록 했다.

◈ 초보투자라면 꼭 알아야할 매매 계약서 작성법

 계약서를 쓰고 돌아서면 5분도 안되어 후회를 하는 경우가 많다. 이는 계약하기 전에 물건조사와 계약할 때 준비운동이 부족해서이다. 그래서 이 편에서 누구라도 쉽게 계약을 이해하고, 다양한 사례에서 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 모범 답안을 만들어 놓았다. 따라만 하면 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있도록 Q&A 11사례로 기술해 놓은 것이다.

◈ 당신만 몰랐던 상가투자의 진실과 거짓!

 부동산은 안전하다고만 생각하고, 그 위험성에 대해서 이야기를 하는 사람은 드물다. 수억에서 수십억원에 달하는 건물을 고심 없이 사고, 또 후회를 한다.

그래서 필자가 이 편에서 상식대로 계약했다가 손해 본 사례와 손해 보지 않고 상가투자로 성공하는 기본 상식을 Q&A 11사례를 담았다고 한다.

◈ 상가와 오피스텔 임대차 Q&A 실전상담 113

 상가 임대차 문제는 전문가에게도 어렵다. 그래서 필자가 상가투자와 임대차를 초보자도 알기 쉽게 기술한 것이다. 이 내용은 필자가 그동안 상가나 오피스텔 임대차에서 공인중개사, 임대인과 임차인을 상담해준 사례와 법무부 상담 등을 통해서 Q&A 113 사례를 만든 것이다.

◈ 아는 만큼 보호 받는 상가 임대차 Q&A 50사례

 이 내용은 상가건물임대차보호법을 알기 쉽게 정복할 수 있도록 기술한 것이다. 상임법으로 보호받는 건물부터, 상가임차인의 대항력과 우선변제권은 언제 어떻게 발생하나? 임차건물이 경매되면 임차인은 어떻게 우선변제권으로 탈출하게 되나? 그리고 상가임차인이 꼭 알고 있어야할 내용 등을 Q&A 50사례에 담아 놓았다.

◈ 자신에게 유리한 상가 임대차(월세) 계약서 작성법!

 내게 유리한 계약은 상대방에게 불리할 수밖에 없다. 그런데 초보자가 완벽하게 내게 유리한 계약서를 작성하는 것은 어렵다. 그래서 다양한 상가나 오피스텔 계약서를 작성할 때 사전처럼 따라하면 성공할 수 있도록 모범 답안 17개 사례를 Q&A식으로 기술해 놓았다.

◈ 중개사고 발생 시, 꼭 알아야할 18가지 실전노하우!

  ∎ 떼인 보증금, 중개업소 100% 책임에 대한 오해와 진실!

  ∎ 중개사고 발생 시에 중개업자의 과실 책임이 크다고 법원이 판단한 사례

  ∎ 중개사고 발생 시에 임차인에게 과실 책임이 많다고 법원이 판단한 사례

  ∎ 임대차기간 중에 경매나 공매 통지 받았을 때 대처하는 방법은?

  ∎ 경매절차에서 언제 배당금 받고, 언제 건물을 인도해야 할까? 등으로 중개사고로 떼인 보증금을 해결하는 방법을 마지막으로 기술해 놓았다.

 이 책으로 내가 어떻게 대처해야 손해 보지 않고, 내게 유리한 계약을 할 수 있나? 를 알려 주고 있다.

설령 보증금을 떼인 경우도, 중개업자를 상대로 손해배상 청구를 하는 방법까지 알려 주는 방법으로 이 책을 마무리해 놓은 것이 장점이다.