신탁공매 투자의 비밀

이 책은 필자가 우리나라에서 최초로 신탁공매에 관한 책을 저술한 것으로 그 자세한 내용으로 첨부한 목차와 머리말을 보면 알 수 있을 것이다.

당신이 몰랐던 공매만의 매력, 남들 경매할 때 나는 신탁공매 한다!
필자는 부동산중개업을 하던 시기에 경매를 알게 되어 새로운 시장을 개척할 수 있었다. 그 후 한국자산관리공사에서 매각절차를 진행하는 압류재산 공매 등을 알게 되었는데, 이 당시에는 공매가 대중화되던 시기가 아니라서 경매보다 높은 투자수익을 올릴 수 있었다.

그러던 어느 날 한국토지신탁에서 매각절차를 진행하는 신탁공매 주택에 입찰하게 되었다. 한국토지신탁 회의실에서 입찰절차를 진행하였는데 입찰자들이 없어서 단독으로 낙찰 받았던 경험은 지금도 잊어지지 않는다. 이러한 신탁공매의 시작은 필자에게 인생역전의 기회를 만들어 주었다. 그러한 경험을 바탕으로 2010년 2월에도 『실전공매 완전정복』, 2012년 1월 『남들 경매할 때 나는 공매한다』, 2014년 11월 『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기』를 펴낸 바 있다.

그러한 공로를 인정받아서 2016년 5월에는 교육부에서 주관하는 NCS 공매전문 집필위원으로 선정되어 공매의 표준이 되는 책을 집필하기도 했다. NCS 공매전문 집필위원으로 공매 서적을 집필하는 과정에서 2016년 1월 1일부터 공매절차를 규정하는 국세징수법의 개정과 새롭게 바뀐 온비드 화면에 맞는 새로운 공매 투자 개정서가 필요하다는 생각을 갖게 되었다.

그래서 2016년 11월에는 한 권만 읽어도 공매투자를 완전히 이해할 수 있는 『손에 잡히는 공매투자의 정석』을 출간했다.

필자가 신탁공매 투자의 비밀을 기술하게 된 동기는 이것 때문이다.
신탁공매 시장은 얼마 전까지만 해도 소수만이 알고 투자해서 고숙익을 올리던 부동산 재테크 시장이었다. 그런데 2017년부터는 신탁공매가 뜨고 있다. 아마도 경매보다 나은 공매, 그중에서도 신탁공매가 더 높은 수익을 가져다주기 때문일 것이다. 최근 신탁공매 부동산에 투자하기 위해서 권리분석을 요청하는 분들이 부쩍 증가하고 있다. 그래서 필자가 서울시 동작구 사당동에 있는 다세대주택을 신탁공매로 낙찰 받고, 잔금대출을 은행에서 근저당권을 설정하고 대출 받지 않고 담보신탁으로 대출 받아 소유권이전등기한 사례가 있어 소개하고자 한다. 신탁공매의 대부분은 필자와 같이 담보신탁으로 대출 받고 나서 채무를 이행하지 않아서 공매가 진행하고 있는 사례다.    필자는 이 사례를 가지고 신탁공매를 설명하면 좋겠다고 생각했다.   

그래서 PART 1에 신탁공매 산수빌라를 어떻게 권리분석하고, 입찰에 참여하고 낙찰 받으면 되는가에 대해서 기술했다. 그

리고 PART 2에는 낙찰 받고 새집처럼 수선한 후 세금을 절세해서 팔면 부족한 연봉을 채울 수 있는 비법도 소개했다. 이러한 실전투자는 독자들이 신탁공매를 이해하고 투자하는데 많은 도움을 줄 수 있다고 생각한다.

신탁기관 등의 공매는 어떻게 매각되고 있나?
부동산 신탁재산과 기타 공공기관재산 등(즉 부동산 신탁회사, 일반금융기관, 정부공공기관, 일반개인기업 등이 자체공매 실시하는 경우)의 공매절차는 민사집행법에 따르는 법원경매와 국세징수법에 따르는 압류재산 공매 등의 매각절차와 비교하면 단순한 매각절차로 진행되고 있다. 그렇다고 하더라도 넓은 틀에서 보면 같은 방법이고 협의부분에서 공매집행기관 별로 차이가 있다. 매각방식이나 매각장소, 계약체결 방법 및 체결기간, 첨부 서류 등이 각 기관별로 차이가 있을 뿐, 기본 절차는 법으로 정해진 방식을 취하고 있다. 이러한 신탁재산 공매는 신탁기관에 따라 다르게 진행되지만, 대부분이 신탁기관 본사 회의실에서 입찰절차를 진행하는 현장공매와 한국자산관리공사 온비드에서 입찰절차를 진행하는 인터넷공매로 이루어진다.
 과거에는 신탁공매가 신탁기관 본사 회의실에서 매각절차를 진행하는 현장공매만 있었다. 그러나 최근 들어 주택이나 상가, 토지 등의 가치가 소액이고 대중성 있는 신탁공매 부동산은 현장공매보다 온비드 인터넷공매로 매각절차를 진행하고 있고, 부동산 가치가 크거나 일반대중이 쉽게 접근하기 어려운 부동산 등에서만 현장공매를 진행하고 있다. 왜냐하면 온비드 인터넷공매로 매각절차를 진행하면 현장공매보다 불특정 다수에게 공개되고, 입찰참여도 인터넷으로 하다 보니 쉽게 접근할 수 있어서 현장공매보다 더 높은 가격으로 매각되고 있기 때문이다. 이 중에서 어떤 매각절차로 진행해도 그 매각 주관사는 신탁기관이고, 온비드는 신탁기관에서 수수료를 지급하고 이용하는 것에 불과하다. 그래서 온비드 인터넷공매든, 현장공매든, 낙찰 받고 나서 5일 이내에 신탁기관을 방문해서 공매담당자와 부동산 매매 계약서를 작성해야 한다. 그리고 매매 계약 후 30일 이내에 잔금을 납부하고, 소유권이전 서류를 공매담당자에게 수령하는 방법으로 마무리가 된다.
이러한 신타공매물건 등은 다음 Part 8 온비드에서 신탁재산 공매로 낙찰 받아 성공한 사례와 Part 9 신탁기관 등의 현장공매에서 낙찰 받아 성공한 사례를 비교하여 참고해 보면 된다.

『신탁공매 투자의 비밀』은 어떤 내용을 담고 있나?
PART 1과 2는 필자가 실제로 소액으로 투자해서 낙찰 받은 사례를 가지고, 신탁공매로 낙찰 받고 새집처럼 수선해서 부족한 연봉 채우는 비법을 소개했다.

PART 3은 100세 시대 부족한 연봉과 안정적인 노후자금을 마련하는 방법과 낙찰 받아 성공한 사례를 보여준다.

PART 4는 부동산 8·2대책 후 개인명의와 매매사업자로 취득했다 팔 때 세금 절세하는 방법을 알려준다. 부동산 재테크로 성공하려면 무엇보다 세금절세 방법을 알고 있어야 한다.

PART 5는 공매물건을 찾아서 권리분석 어떻게 할까?

PART 6은 부동산 신탁기관의 업무와 신탁재산 공매는 어떻게 진행 되는가

PART 7은 신탁재산 등의 공매에서 매각절차와 권리를 분석하는  방법,

PART 8과 9는 온비드에서 신탁공매물건을 찾아 권리분석 후 입찰하는 방법과 온비드에서 신탁공매로 낙찰 받아 내 집 마련과 재테크로 성공한 사례를 담고 있다.

PART 10과 11은 신탁기관에서 현장공매를 어떻게 진행하고 있나? 와 신탁기관에서 현장공매로 낙찰 받아 성공한 사례, 그리고 공매로 낙찰 받으면 법원경매와 같이 인도명령제도가 없다고 명도를 고민하는 분들을 위해서

PART 12는 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!

마지막 PART 13은 다양한 공매와 특수한 사례에서 배우는 공매투자 비법을 기술하는 것으로 이 책을 마무리 했다.

필자는 독자 분들이 이 책을 통해서 신탁공매 투자로 성공할 수 있기를 진심으로 바란다. 마지막으로 이 책을 세상에 출간할 수 있도록 도움 주신 많은 분들께 감사를 표한다.