특수물건의 비밀

아무나 못하는 경매중에 경매

특수물건 고수 따라잡기

- 저 자 김 동 희

고수들이 하는 경매 따라잡기

평범한 경매는 더 이상 경매가 아니다.

일반물건은 누구나 쉽게 입찰에 참여하는 시대에 이루렀다.

아파트와 같은 일반물건은 누구나 쉽게 입찰참여가 가능해져 낮은 가격으로 낙찰받기란

어렵고 설령 낙찰을 받는다 해도 표정은 그리 밝아보이지 않는다.

고수들은 일반인과 다르게 생각하는 경향이 있다.

일반인은 어느 시기에 부동산시장이 좋아지겠는 가를 질문하고 부동산시장이 좋아질 것이라는 확신이 생길때만 투자를 하게 되는 반면,

고수들은 지금 어디에 투자하는 것이 돈이 되겠는 가를 먼저 생각하게 되어 항상 그들 앞에는 경기가 좋으면 좋은 대로 투자할 곳이 있고, 나쁘면 나쁠수록 돈을 버는 기회로 만들고 있다는 점이 다르다.

고수는 어렵고 복잡한 물건 등을 즐기고 그 속에서 어떻게 하면 돈이 되는 가를 연구하며 문제점 등은 없는 가, 발생되면 어떻게 대응할 것인가를 대비하고 입찰에 참여하게 되므로 하자가 발생되어도 그 문제점을 해결해서 높은 수익률을 창출하고 있다.

이 책속에서 권리분석에서 자신감을 얻을 수 있고 이를 바탕으로

고수가 좋아하는 남들이 하지 아니하는 권리가 어렵고 복잡한 특수경매물건과 공매물건에 참여해서 300%의 수익률을 창출하는 기회를 얻을 수 있을 것이다.

<목 차>

제1장 부동산 전망과 부자가 되려면 특수물건의 틈새시장를 노려라 !1

1. 향후 부동산 전망1

2. 부자가 되려면 경?공매특수물건의 틈새시장를 노려라 !2

1) 경매 ? 공매시장에서 투자방법과 유의할 점2

2) 고수와 부자는 일반인과 어떻게 다르게 투자하는 가 !3

제2장 경매와 공매는 무엇이고 어떠한 차이가 있는가!5

1. 경매와 공매의 종류5

1) 경매의 종류5

2) 공매의 종류는 어떠한 것이 있을 까 !6

2. 법원경매와 압류공매의 절차는 어떻게 다른 가8

1) 민사집행법상 경매 진행절차8

2) 국세징수법상 진행되는 압류공매의 진행 절차9

3. 경매와 공매의 차이점 비교분석10

4. 법원경매와 압류재산 공매가 동시에 진행되는 경우 대응방법12

1) 법원경매와 압류재산 공매가 동시에 경합시우선권12

2) 민사집행법상진행절차와 국세징수법상 체납처분절차12

3) 경매와 공매가 경합한 상태에서 공매로 매각된 경우에도 소액임차인은 경매입등기 전에 대항요건을 구비해야 하는지13

제3장 수익성부동산 다가구주택이나 상가에서 찿으면 소액투자가 가능하다.

1. 양재동 다가구주택의 일부가 지분공매된 경우 어떻게 대응하면 될까!

1) 2분의 1 지분공매물건 온비드입찰대상정보

2) 공매물건의 위치 및 다가구주택사진

3) 물건분석 및 권리분석 및 배분

4) 대위청구 가능금액과 우선순위

5) 배분요구가능시기와 배분요구하지 아니한 임차인의 보증금회수 여부

6) 이 물건에 투자시 수익성분석과 기대임대수익율은 어떻게 될까

7) 공유자우선매수신청 여부와 매수 이후 어떻게 대응해야 될까 !

2. 역 주변 다가구주택을 원룸으로 리모델링하여 임대수익률 높이기

1) 다가구주택의 공매물건 온비드입찰대상정보

2) 다가구주택의 사진과 건축도면과 위치도

3) 물건분석 및 권리분석 및 배분

4) 투자대비 임대수익율은 어떻게 되겠는 가!

5) 제3자에게 양도하는 경우 매도가 정하기

3. 집합건물 상가 4개 호수에서 각 3분의 1 지분이 공매로 매각되는 경우

1) 집합건물 상가 4개호수 사진 및 위치도와 호수별 각 배치도

2) 집합건물 상가 101호에서 3분의 1 지분이 공매로 매각 되는 경우

3) 집합건물 상가 102호에서 3분의 1 지분이 공매로 매각 되는 경우

4) 집합건물 상가 106호에서 3분의 1 지분이 공매로 매각 되는 경우

5) 집합건물 상가 401호에서 3분의 1 지분이 공매로 매각 되는 경우

제4장 지상권(약정지상권 · 법정지상권 · 관습법상 법정지상권)에 대한 완전정복 14

1. 약정지상권 이란 !14

1) 지상권의 존속기간14

2) 지상권의 양도와 임대15

3) 지료의무와 지료증감청구권15

4) 지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권15

5) 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지15

6) 지상권의 소멸효과16

7) 약정지상권이 있는 경우 저당권과의 관계에 있어서 권리관계16

8) 지상건물소유를 목적으로한 토지임대차계약과 저당권과의 권리관계19

9) 지상수목소유를 목적으로 지상권등기를 한 경우와 토지임대차계약21

2. 법정지상권 성립여부에 대한 권리분석과 그 건물의 임차인이 토지매각

대금에서 배당받을 수 있는 범위는 어떻게 되는가 !26

1) 민법이 인정하는 법정지상권 종류26

2) 법정지상권의 성립요건27

3) 법정지상권의 성립시기28

4) 법정지상권의 존속기간28

5) 법정지상권이 인정되는 범위28

6) 지료(地料)28

7) 법정지상권 점유취득시효의 인정 요건 및 그 판단 기준29

8) 법정지상권이 성립되는 경우의 사례와 이 경우 임차인 등의 배당사례분석30

9) 법정지상권이 성립되지 아니하는 경우의 사례와 이 경우 33

임차인 등의 배당사례분석33

10) 토지가 지분공매로 진행되고 그 지상에 법정지상권이 성립하는 건물이 존재하는 경우

11) 나대지상에 기업은행이 근저당설정 후 건물이 신축된 경우는 어떨까!

12) 토지에 별도등기가 되어 있는 경우 법정지상권 성립이 가능할 까!

13) 토지와 건물이 공동저당 이후 건물이 멸실되고 신축한 경우인데 토지와 건물을 일괄경매한 경우

14) 나대지상에 저당권설정 이후 건물 신축중 토지만 경매되고 그후 건물이 경매된 경우 법정지상권은 어떻게 될 까!

3. 관습법상법정지상권48

1) 관습법상 법정지상권의 성립요건48

2) 관습법상 법정지상권의 존속기간49

3) 관습법상 법정지상권 내용49

4) 관습법상 법정지상권에 대한 권리분석 및 배당 연습50

4. 분묘기지권에 대한 설명과 권리분석52

1) 분묘기지권이란52

2) 분묘기지권의 성립요건53

3) 분묘기지권의 법정 성질53

4) 분묘기지권자 및 분묘기지권의 범위53

5) 분묘기지권의 지료지급54

6) 분묘기지권의 존속기간54

7) 분묘기지권의 소멸54

제5장 공동담보물에서 동시배당과 이시배당은 어떻게 하면 되는 가!56

1. 동시(同時)배당(동시 매각절차에서 배당)58

1) 채무자이건, 물상보증인이건 공동저당부동산의 소유자가 동일인인 경우58

2) 공동저당부동산 일부가 채무자 소유, 일부가 물상보증인 소유인 경우58

2. 이시(異時)배당(이시 매각절차에서 배당)61

1) 공동저당물권 등에서 대위행사를 할 수 있는 요건61

2) 대위행사에서 우선순위 및 대위행사 범위62

3) 차순위채권자의 대위청구시 배당요구 방법63

4) 이시(異時)매각 절차에서 이시배당사례 연습63

3. 공동담보물의 일부가 동시배당과 이시배당이 혼합해서 배당되는 경우66

1) 501호와 502호에 대한 동시배당절차와 후순위채권자의 대위청구금액66

2) 5개 호수 전체 즉 501호, 502호, 101호, 102호, 202호가 동시배당절차로 진행된다면69

3) 501호와 502호 -> 101호와 102호-> 202호 순서로 매각시 후순위채권자의 대위71

<미리 알아두면 좋은 내용 refer> ------------------------------ 72

4. 지분경매에서 왜 동시배당과 이시배당을 알아야 하나------------------------73

1) 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역--------------------------------73

2) 물건분석------------------------------------------------73

3) 유사공동저당권자에 대한 배당방법----------------------------73

4) 배당방법과 후순위채권자의 대위청구----------------------------73

<김동희의 강의노트>------------------------------------------------74

제6장 공유물의 지분경매물건에서 박사가 되자67

1. 공유지분권자의 권리와 의무67

1) 공유지분과 각 공유자의 권리67

2) 공유물의 사용, 수익과 부당이득68

3) 공유물의 처분, 변경과 관리행위 및 보존행위69

4) 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 계약해지와 인도청구 방법70

5) 공유자우선매수신청72

6) 공유물의 일부 지분권자가 다른 지분권자를 대위하여 임차보증금을 지급한 경우73

7) 공유물의 지분경매에서 배당방법과 후순위 채권자 및 매수인의 대위행사73

8) 농지나 임야의 경우 지분경매일 때74

9) 공유자의 공유물 분할청구와 분할방법75

10) 공유물 분할로 인한 담보책임(민법 제270조)75

2. 공유물의 지분경매에서 법정지상권과 관습법상 법정지상권 성립 여부76

1) 지분경매에서 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 성립되는 경우76

2) 공유물의 지분경매에서 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 성립되지 않는 경우79

3. 지분경매(지분공매)의 실제 입찰사례를 통한 권리분석과 배당방법83

1) 유사공동저당이란 83

2) 다가구주택의 공유지분 중 일부가 경매가 진행된 경우 배당방법과 대위행사 84

3) 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 권리분석과 매수 이후 대응방법87

4) 진흥아파트 3분의 1 지분공매의 입찰 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법93

5) 경매에 있어서 밭(田)의 3분의 1 지분만 경매로 나온 경우98

4. 지분경매에서 매수인의 인도청구와 공유물의 관리 및 보존행위에 따른 부당이득109

1) 지분경매에서 매수지분(=낙찰자 지분)에 기한 인도청구 가능 여부109

2) 공유물 점유 또는 임대행위에 따른 부당이득금 반환에 관한 판례116

3) 제3자가 토지 또는 건물 사용시 권리배제 및 부당이득 반환청구118

제7장 조세채권 · 공과금채권 · 임금채권 등을 정복하는 방법122

1. 조세채권(국세, 지방세)121

1) 조세채권이란122

2) 조세채권의 우선특권122

3) 조세채권 사이의 우선관계124

2. 공과금채권(건강보험료, 연금보험료, 고용ㆍ산재보험료)128

1) 공과금의 징수방법과 우선순위129

2) 압류선착주의가 공과금상호간에도 적용되는지 129

3) 공과금은 조세채권과 일반임금채권에 후순위가 된다.129

4) 공과금과 담보물권 간의 우선순위130

5) 공과금채권인 국민건강보험료ㆍ국민연금보험료와 담보물권과의 우선순위131

6) 공과금채권인 고용ㆍ산재보험료와 담보권자와의 우선순위131

7) 국민연금(납부기한 2005. 5/10) → 근저당(2005. 6/15) → 국민건강보험(납부기한

2005. 7/10) → 고용산재보험(납부기한 2005. 9/30) → 근저당권자의 임의경매신청131

3. 근로자의 임금채권131

1) 근로자의 임금채권중 최우선변제금132

2) 근로자의 일반임금채권(최우선변제금 제외)132

3) 근로자의 임금채권 우선변제권에 관한 법령과 경과 조치 및 시행시기132

4) 근로자의 일반임금채권자의 배당에서 우선순위134

5) 임금에 대한 우선변제권 인정여부134

4. 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권, 저당권 등의 담보물권 등이

혼재시 권리분석 및 배당표 작성135

제8장 유치권의 성립여부와 매수인의 인수범위 여기서 끝내자142

1. 유치권에 대한 전반적인 이해142

2. 유치권의 성립 요건142

3. 유치권자의 권리 및 의무143

1) 유치권자의 권리143

2) 유치권자의 의무145

4. 유치권과 소멸시효145

5. 유치권이 인정되는 사례에 대한 설명과 이에 근거한 법률 및 판례145

1) 필요비와 유익비145

2) 공사비용에 대한 판례146

3) 조합이 조합원에 가지는 신축·분양한 아파트와 관련한 징수금 채권147

4) 유치권자가 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수 있는지 여부(소극)148

6. 유치권이 인정되지 않는 사례에 대한 설명과 이에 근거한 법률 및 판례 148

1) 권리금상환청구권148

2) 토지임차인의 경우 부속물매수청구권149

3) 임차인의 유익비 상환청구권의 포기149

4) 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유149

5) 공사업자의 미등기건물에 대한 점유가 불법행위에 해당되는 경우149

6) 공사업자의 미등기건물에 대한 점유가 불법행위에 해당되는 경우149

7) 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을

토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우149

8) 법률상 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하려면 최소한의 기둥과 지붕을 그리고

주벽이 이루어져야 할 것인바150

9) 경매절차개시 가능성 인식 후 대규모 공사대금 채권(신의칙 위반한 경우)150

10) 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동

산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하

게 한 경우 150

11) 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에도 유치권이 성립

하는지 여부(소극) 151

12) 강제집행이 종료되면 집행방법에 관한 이의신청 및 그 기각결정에 대한 즉시항고가

부적법해지는지 여부151

13) 부동산 경매절차에서 피고인들이 허위의 공사대금채권을 근거로 유치권 신고를

한 경우, 소송사기의 실행의 착수가 있다고 볼 수 없다고 한 사례151

14) 물건 또는 유가증권의 부속물, 부합물, 종물이 되는 경우 유치권이 성립되지 않는다. 151

15) 피담보채권이 양도시 점유와 동시에 유치채권이 수반되어 이전되지 않은 경우151

16) 위약금채권은 유치권상 피담보채권이 될 수 없다(대구고법83나874, 875).151

7. 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응 방안152

1) 경매 또는 공매 서류상 유치권이 신고된 경우152

2) 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응방안152

8. 경매절차에 있어서 유치권이 신고된 경우의 권리분석 및 배당표 작성과 유치권에 대한 전반적인 이해153

제9장 재개발·재건축 사업지구내에 경매투자시 성공하기 위한 방법155

1. 재개발과 재건축사업의 추진절차155

1) 재개발ㆍ재건축시 추진절차155

2) 관리처분계획 인가절차156

3) 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치156

2. 재건축·재개발지역에서 건립세대 계산방법과 조합원에게 평형배정 방법157

1) 재건축방법과 가정 157

2) 아파트평형별 건립가구수 계산157

3) 조합원에게 평형배정방법157

3. 재개발지역에 있어서 분양대상(＝분양자격) 및 현금청산대상 구분159

1) 분양대상 조합원인 경우159

2) 현금청산대상조합원161

3) 각 지자체별 분양대상자(＝분양자격)161

4) 한 필지의 소유자가 90㎡ 이상 공유자가 여럿이 있고 분할시점이 권리산정기준일

이전일 경우162

5) 한 필지 위의 건물 또는 여러 필지 위의 건물이 있는 경우 분양대상자 유무163

6) 재개발지역 내에서 수인의 공유지분의 일부가 경매가 나왔을 경우 배당표 작성과

분양대상자격 유무164

7) 연립주택의 8분의1 지분공매 절차에서 권리분석과 매수 이후 대응방법166

4. 재개발ㆍ재건축에 있어서 대지지분이 경매가 나온 경우, 법정지상권성립 유무와

권리분석 그리고 낙찰받고 대금납부 이후 권리행사 방법170

1) 재개발ㆍ재건축에 있어서 법정지상권 성립여부170

2) 재개발ㆍ재건축된 아파트에서 집합건물의 대지권(대지지분)이 경매로 나온 경우170

3) 재개발 지역에서 건물이 철거되고 나서 대지지분이 경매로 나온 경우171

4) 건물이 멸실되지 않은 조합이라도 주의할 점이 있다.171

5) 재건축이 조합설립 후 조합원지분이 경매로 나온 경우(투기과열지구 내에서) 171

6) 조합원분양권(조합원입주권)이나 일반분양권 등이 경매로 나온 경우 대응 방안172

7) 재개발/재건축에 있어서 분양신청방법과 경매ㆍ공매로 토지만 낙찰받은 경우와

토지ㆍ건물 전체를 낙찰받은 경우 종후재산인 분양권에 대한 권리행사 방법173

8) 재개발구역 내에서 재개발이 진행되어 건물이 철거되고 나서 토지만 경매가 진행된

경우 배당사례175

9) 재개발사업구역 내에서 토지만 공매가 진행된 공매입찰사례로 지상에 다세대주택이

존재하는 경우178

10) 전농뉴타운 재개발구역내의 토지(107㎡)만 공매로 매각되는 경우

11) 단독주택재건축정비구역내의 분양권은 재개발과 다르게 적용된다.184

<미리 알아두면 좋은 판례>188

제10장 집합건물에 토지별도등기와 대지권미등기가 있을 때 어떻게 대응하면

될 까192

1. 토지별도등기가 있는 경우 대응방법은 무엇일까192

1) 토지별도등기란 어떠한 의미인가!192

2) 집합건물의 건물구분소유권자와 대지소유자(대지권)가 다른 경우 192

3) 재개발·재건축사업에서 대지권 정리과정과 토지별도등기 이해하기193

4) 재건축?재개발로 건물 완공 후 건축물대장과 소유권보존등기 및 대지지분 정리194

5) 토지별도등기가 인수되는 경우와 소멸되는 경우195

6) 토지별도등기에서 주의 사항195

7) 경매입찰대상 물건 중에 토지별도등기가 있음이 나타나는 물건분석196

8) 토지별도등기 물건에 대한 권리분석과 입찰 시 예상되는 문제점 등의 대응전략197

2. 대지권미등기가 있는 경우 어떻게 대응하면 될까203

1) 대지권이란 어떤 의미인가!203

2) 집합건물등기부 상 대지권미등기이나 대지권이 있는 경우205

3) 대지권미등기인 경우(대지권이 감정평가에 포함된 경우)의 경매물건에 대한 권리분석

과 배당방법209

4) 집합건물등기부 상 대지권미등기이고 대지권이 없는 경우213

5) 대지권미등기(본래부터 대지권이 없음)의 경매물건에 대한 권리분석과 배당방법215

제11장 배당을 알아야 권리분석의 마침표를 찍을 수 있다.220

1. 경매물건에 대한 배당절차에서 우선순위와 유의 하여야 될 사항 220

1) 말소기준권리를 먼저 찾아라 !220

2) 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라 !220

2. 말소기준권리와 채권의 분류221

1) 말소기준권리221

2) 채권(광의의 채권) 221

3. 물권과 채권의 의미와 이들 권리들이 혼재시 우선순위에 따라 배당하는 방법 222

1) 물권이란222

2) 채권이란223

3) 물권과 일반채권 등이 혼재 시 배당사례 연습224

4. 배당우선순위 결정225

1) 조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권(저당권부 채권 등)이 있는 경우225

2) 조세채권의 법정기일 후에 설정된 담보권(저당권부 채권 등)이 있는 경우 227

3) 매각부동산에 담보권(저당권부 채권) 등이 없는 경우228

4) 배당순위 결정방법에 대한 종합정리228

5. 배당순위가 평등한 관계와 충돌하는 경우에 배당하는 방법230

1) 배당순위가 평등한 관계에 있는 채권자에 대한 배당방법230

2) 배당순위가 평등한 채권자와 후순위의 채권자가 병존(안분배당후 흡수배당)231

3) 배당순위가 상호모순관계에 있는 채권자(순위가 충돌하는 경우)(순환흡수배당)233

4) 순환배당(안분배당후 순환흡수배당)238

제12장 다가구주택에서 임차인은 어떠한 권리를 갖게 되는가244

1. 주택임차인의 대항력과 확정일자부 우선변제권 효력발생시기244

1) 대항력과 확정일자부 우선변제권의 효력발생시기 244

2) 특수한 경우의 대항력과 우선변제권 244

2. 주임법상 소액임차보증과 일정액(최우선변제금)247

1) 주택임차인의 소액보증금액 합계의 한도 (주택 매각대금의 1/2) ]247

2) 최우선변제금의 지급기준이 권리(소액임차인 결정기준) 247

3. 확정일자에 의한 우선변제권(주임법 제3조의2제2항)248

1) 확정일자부 우선변제권248

2) 입주와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 248

4. 임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성시 유의사항248

1) 임차보증금 증액으로 재계약서를 작성하는 경우248

2) 임차보증금 감액으로 재계약서를 작성하는 경우249

3) 소액 임차보증금의 적용시기 248

5. 주택임차인 대항력ㆍ확정일자에 의한 우선변제권, 기타 물권과의 우선변제 연습250

1) 갑저당권이 먼저 설정되고 나서 임차인이 전입하고 갑이 임의경매 신청한 경우250

2) 임차인 갑이 먼저 전입하고 근저당권 을이 저당권 설정한 경우250

3) 갑 저당권이 설정되고 나서 을 임차인 확정일자 후에 전입하고 같은 날 병이 저당권을

설정251

5. 주택임차인의 소액임차보증금 중 일정액(최우선변제금)과 확정일자 우선변제금 및 다른

채권자 등과의 배당연습251

1) 다가구주택에서 임차인과 담보물권 및 조세채권이 혼재시의 배당사례251

2) 최우선변제기준일이 채권자에 따라 상이한 경우 배당사례252

3) 우선변제권을 가지는 담보물권이나 확정일자임차인이 없는 경우 최우선변제금 계산

사례253

4) 다가구주택에서 임차인의 대항력과 우선변제금, 다른 채권간의 충돌시 배당사례254

5) 최우선변제기준일이 채권자에 따라 상이한 경우와 후순위채권자들의 순위가 상호모순

관계에 따라 순환흡수배당되는 경우255

6) 최우선변제금액이 배분금액의 2분의 1을 초과시 배분방법과 선순위근저당과 기타

채권자와의 배분에서의 우선순위257

7) 확정일자 임차인이 근저당 설정 후 임차보증금을 증액한 경우 배당사례258

제13장 공매물건에서 부자가 되는 법을 배워보자262

1. 틈새시장 ! 공매로 부동산을 취득하면262

1) 공매란 어떤 것인가 !262

2) 어떠한 부동산을 공매입찰대상으로 선정해야 되는가 !262

3) 선정된 입찰대상 부동산에 대한 철저한 권리분석263

4) 합리적인 입찰가를 결정하여 입찰에 참여하자 !264

2. KAMCO 인터넷 온비드사이트(www.onbid.co.kr)에서 공매물건 검색방법264

1) 통합검색을 통한 입찰대상물건 검색방법(온비드화면 회원로그인 한 후의 화면)264

2) 전체물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법(온비드화면 회원로그인 한 후의 화면)265

3) 이용기관물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법(회원로그인 한 후의 화면)265

4) 캠코공매물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법(회원로그인 한 후의 화면)265

3. 공매 입찰대상물건 확인에서 수익분석후 입찰서 제출방법과 입찰내역 및 입찰결과 확인

방법 266

1) 입찰대상물건정보내역266

2) 공매물건분석표 작성 및 분석방법과 권리분석 후 배분표 작성방법268

3) 수익분석 후 입찰가를 결정하여 입찰에 참여하는 방법272

4) 입찰에 참가한 경우 입찰내역 및 입찰결과을 확인하는 방법275

4. 공매입찰사례를 통한 투자방법을 살펴보자 !276

1) 대항력 있는 임차인의 미배분금을 인수하고 양도시 취득가액으로 인정받기 위한 방법276

2) 지분공매절차에서 공유지분권자들이 공유자우선매수신청한 경우281

3) 대금납부하기 전 채무자요청으로 매각결정 취하에 동의해준 경우의 사례284

4) 부천시청이 시유재산매각(이용기관재산의 공매)을 자산관리공사 온비드사이트의 전자

처분시스템을 통하여 매각한 경우287

5) 2분의 1 지분은 압류공매, 2분의 1 지분은 법원경매로 동시에 진행된 경우 290

6) 공매와 경매가 중복하여 진행된 경우 먼저 대금납부한 자가 소유권 취득295

  제14장 낙찰받은 사례에서 배우는 권리분석과 나만의 명도 노하우298

   1. 입찰에 참여하기전 물건분석 및 권리분석 후 입찰에 참여하는 방법298

    1) 입찰물건정보내역 298

     2) 공매물건분석298

     3) 이 공매물건에 대한 물건분석 및 권리분석299

     4) 이 공매물건에서 배분순위는 어떻게 진행되는가 301

    2. 건물명도에 관한 협의과정과 건물인도청구소송 및 점유이전금지가처분302

    1) 낙찰받은 후 명도는 어떻게 대처하면 될 까 !302

     2) 앞의 공매물건에서 협의과정과 건물인도청구소송 및 점유이전금지가처분304

    3. 매수시 취득비용의 계산과 리모델링 비용을 취득원가로 계산하는 방법313

  제15장 취득에서 양도시까지 개인과 법인의 세금계산 및 절세방법314

  1. 매수시 취득비용의 계산과 리모델링 비용을 취득원가로 계산하는 방법314

   1) 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독다가구주택 등)을 취득시 필요 제비용 계산314

    2) 주택 리모델링시에 공사에 따른 일자별 지출된 경비내역319

   2. 개인명의로 취득하여 제3자에게 양도시 세금은 얼마나 내는 가 !320

   1) 양도소득세 세율 및 중과제도와 장기보유특별공제321

    2) 양도세 중과제도 정상화 방안(중과제도 한시적 완화조치)322

    3) 양도세계산방식322

    4) 양도세 예정신고와 미신고시의 가산세323

    5) 1번 공매물건을 양도시 양도세를 계산하면(2007년도 양도세율을 기준으로 작성)323

    6) 5)번 공매물건을 양도세 개정 이후(2011.1.1. 이후)의 세율로 양도세를 계산하면324

   3. 부동산을 법인명의로 취득하여 제3자에게 매매하면 세금은 얼마나 되는 가 !325

   1) 법인명의로 부동산을 취득하여 매매하면 세금은 얼마나 될 까 325

    2) 1번 공매물건을 법인명의로 취득하여 제3자에게 양도시 법인세 계산327

    3) 법인재산을 한시적 완화기간 내에 양도한 경우 세금을 계산하면328

   4. 개인명의와 법인명의로 취득후 제3자에게 양도시 세금절세에서 유리한 것은329

   1) 매수 당시를 기준으로 단기 양도한 경우 개인과 법인 간의 세금 329

    2) 개정 이후(2011.1.1. 이후)의 세율로 개인과 법인 간의 세금은 어느 쪽이 유리 !330

   5. 부동산을 취득후 제3자에게 양도시 수익율은 어떻게 계산하면 될 까 ! 333

   1) 개인이 단기 양도, 2년 이상 보유, 비과세 요건으로 양도한 경우 수익분석 333

    2) 법인이 단기 양도한 경우와 2년 이상 보유후 양도한 경우 수익분석335

편집 및 출간 퍼블릭옥션

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