부동산 질의와 답변

임차권 등기명령후 점유를 해야만 선순위 임차인임을 주장 할수 있는지

사모님 3 312
1. 은행 선순위 채권
2.a 임차인 전입과 인도
3.후순위 채권자 근저당 설정
4.a임차인 확정일자
5.a임차인 임차권 등기명령
6. 후순위 채권자 경매 개시결정

교수님 !! 현상태에서  a임차인은 선순위 채권은 상환하고 선순위 임차인의 지위를 유지하려합니다.
            임차권등기명령 상태인데 이사를 가고 싶어 어느 변호사에게 문의하니  선순위 임차인의서의 지위를 지키려면  임차권등기명령과
              관계없이 점유를 배당때까지 유지 해야 한다고 들었다 합니다.  좀 이상하긴  한데  점유를 계속 유지 해야 할까요?
              배당요구 종기일은 아직 지나지 않았고 배당 신청은 하였다고 합니다.  항상 감사 드립니다.
3 Comments
김동희 01.17 11:09  
임차권등기를 하면 거주하지 않아도 선순위임차인의 지위를 갖게 되므로 미배당금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

그런데 문제는 돌다리도 두두려 가라는 선현의 말씀 처럼 배당 받을 때까지 계속 거주하면서 대항력을 2중적으로 유지하는 것이 안전하다고 봅니다.

왜냐하면 임차권등기권자가 퇴거 후 새로운 점유자가 입주하면 낙찰자는 새로운 점유자에 대해서 명도이행을 동시이행으로 명도확인서를 작성해줄 가능성이 높기 때문입니다.
어쨌든 퇴거 후 불법 점유자 등이 발생하면 머리가 아파질 수 있으니 법대로만 이해하지 마시고 끝까지 거주하면서 대항할 필요는 있을 것 같습니다
사모님 01.17 12:44  
교수님 항상  답변 주셔셔 감사합니다.  감기조심하세요...
김동희 01.22 12:50  
그리고 유의할 점은
대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 2022다246627 판결 [부당이득금·보증금반환]
이 대법원 판결은 다음과 같이 판단했습니다.
주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

따라서 임차권등기 이후에 입주한 임차인은 배당에서 선순위임차권등기보다 우선해서 최우선변제금이나 확정일자부 우선변제금은 우선하지 못하지만 후순위임차인으로 확정일자부 우선변제권을 갖게 된다.

따라서 1순위 선순위임차권등기권자의 최우선변제금
2순위 선순위임차권등기권자의 확정일자부 우선변제금
3순위 후순위 임차인의 확정일자부 우선변제금으로 배당 받게 된다.

그러나 경매로 후순위임차인의 대항력까지 말소할 수가 없어서 매수인(=낙찰자)이 후순위임차인의 미배당금을 인수해야 한다는 것이 대법원 판단이다.
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