주택임대차 계약갱신 관련...

전설 7 205 11.05 20:12

세입자가 법인(회사)의 대표이고 개인 사정으로 임대차 계약을 20개월로 설정한 사정에서 2년 채우겠다는 전제 없이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 받아주어야 하는지요?
만약 계약갱신한다면 임대인이 보증금+월세를 전액 전세금으로 환산하고 5% 이내 증액하여 갱신하자고 요구할 수 있는지 궁금합니다.

감사합니다 교수님. 쌀쌀한 날씨에 항상 건강하십시오

7 Comments

김동희 11.06 10:57

계약갱신을 요구할 수 있는 기간은?

2년 미만을 정한 임대차는 최단존속기간 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 약정 임대차기간을 주장하여 계약을 해지할 수 있다.
이렇게 임차인이 계약을 해지하는 것이 아니라 묵시적갱신을 주장하거나 계약갱신요구권을 행사하여 계약기간을 연장하는 경우에는 주임법 제4조 제1항의 최단 존속기간 2년이 지나기 6개월 전~2개월 전 사이에서만 할 수 있다(이 규정은 주임법 제10조 따른 강행규정임).

따라서 2년이 끝나기 6개월에서 2개월 사이에만 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

김동희 11.06 11:05

<질문>
계약갱신한다면 임대인이 보증금+월세를 전액 전세금으로 환산하고 5% 이내 증액하여 갱신하자고 요구할 수 있는지 궁금합니다.

<답변>
이 질문은 서울시 임대차 전문상담 위원분들이 질문했던 것으로 본인의 답변은 이렇습니다.

차임 즉 보증금 5,000만원과 월세 100만원으로 임대차 계약한 사례에서 차임 5%를 증액하는 경우 보증금 5%와 월세 5%증액으로 인상할 수 있는 것입니다.

그러나 임차인이 동의해 주는 경우에는 보증금을 월세로 환산하거나 월세를 보증금으로 환산해서 5%를 증액하는 것도 가능하지만 임차인이 협조해주지 않는 경우, 임대인은 주택임대차보호법에서 정한 5% 규정 즉 보증금 5%와 월세 5%만 증액할 수 있다고 봅니다

문제는 이 5% 증액도 임차인이 거부할 경우 임대인은 법원에 증액청구소송을 해서 그 판결문으로 증액할 수 있는 것이지 임대인이 일방적으로 통보하는 방법으로 결정할 수 없다는 것입니다.

실무에서는 5% 증액도 임차인이 거부하는 사례가 많아서 임대인이 상담해 오는 사례가 많다는 사실을 참고하시기 바랍니다.

전설 11.06 16:05

상세한 답변 감사드립니다. 교수님 최고!!!

전설 11.06 16:08

법인(대표)도 주택임대차보호법 적용 대상인가봐요?.
대항력과 임차인 보호는 달리 적용하는가 보죠? 교수님

김동희 11.09 10:22

본인은 세입자가 법인으로 계약한 것이 아니라 법인대표인데 개인자격으로 임대차 계약서를 쳬결한 것으로 판단한 것입니다

그러나 임차인이 법인으로 계약한 경우라는 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있는 법인이 아니기 때문에 민법상 일반 임대차계약에 불과하다고 봅니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

제1항 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ----개인인 경우

제2항 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ---이 경우 임차인이 법인이지만 회원님 질문처럼 법인의 대표에 해당하지 않습니다.

제3항 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ---이 경우 임차인이 법인이지만 회원님 질문처럼 법인의 대표나 법인의 이사등의 임원은 여기에 해당하지 않습니다.

김동희 11.09 10:23

따라서 회원님처럼 법인이 세입자인데 법인대표가 거주하는 경우에는 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자부 우선변제권이 발생하지 못합니다.

그냥 대항력 없는 민법상 채권 계약에 불과하다고 봅니다.

전설 11.09 10:26

감사합니다. 교수님! 교수님 인사이트 최고!!!

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