차순위매수신고에 대하여

누구나 매각기일에 1등을 꿈군다.

그러나 경매세상은 냉정하다.

오직 1등만 기억한다.

승자가 모든 걸 독식하는 시장이 경매시장이다.

사정이 이렇다보니

경매 좀 했다는 '놀자'를 비롯해 모든 사람이 1등을 원한다.

민사집행법은 1등하지 못한 사람의 원혼을 달래주기 위해

경매절차 진행의 신속성이라는 미명하에

억울하게 1등을 놓친 사람에게 재기의 기회를 준다.

이름하여 '차순위매수신고'다

1) 취지

최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않은 경우 재매각절차를 되풀이함으로써

절차지연과 비용낭비를 초래하는 결과를 피하기 위해 차순위매수신고 제도를 도입하였다(민사집행법 제114조).

2) 요건

차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제114조 제2항).  

즉 최고가매수신고액 - 매수보증금 < 차순위매수신고

이때 주의해야 할 점은

차순위매수신고 자격은 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액을

초과해야지 이상이 아니라는 점이다.

이는 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않아

매수보증금을 몰수하여 배당재단에 포함시킬 경우

배당에 참가한 채권자나 채무자 등 이해관계인 입장에서는

최고가매수신고가격으로 배당하는 것보다,

차순위매수신고가격으로 배당하는 것이 손해가 나지 않기 때문이다.

예를 들어 최저매각가가 8,000만원인 부동산에 5명이 참여해

1등이 9,500만원

2등이 9,30만원

3등이 9,000만원

4등이 8,700만원

5등이 8,100만원이라면

누가 차순위매수신고를 할 수 있는가?

여기서 차순위매수신고는 차순위입찰자

즉 입찰가격이 2등인 9,300만원을 적어낸 사람뿐만 아니라 9,000만원을 적어낸 사람도

차순위매수신고를 할 수 있다.

단, 이 둘이 같이 차순위매수신고를 했다면 응당 신고한 매수가격이 높은 9,300만원이다.

또 신고금액이 같으면 즉 9,300만원이 둘이라면 추첨으로 결정한다.

또 만약 2등과 3등이 그냥 집으로 간다면

8,700만원을 적어낸 사람이 차순위매수신고를 할 수 있을까?

NO

1원이 부족해서다.

그럼에도 '놀자'가 전국의 경매법정에 가서

집행관의 차순위매수신고에 대한 친절한(?) 멘트를 듣고 있자면

차순위매수신고 자격은 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액 '이상'이라는 말을 종종 듣는다.

3) 언제까지 신고 해야 하나

차순위매수신고를 하고자 하는 자는 본인이 참여한 사건에 관하여

집행관이 최고가매수신고인을 호창하고 입찰절차를 종결하겠습니다라고 선언하기 전까지.

즉 다음 경매 사건을 진행하기 전까지 신고해야 한다.

4) 차순위매수신고의 구속

차순위매수신고인은 신고를 하여 집행관이 호창하면 신고를 철회하지 못한다.

즉 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 지급할 때까지 매수보증금을 돌려 받지 못한다.

5) 차순위매수신고인에 대한 매각허가

최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않으면 

재매각 절차를 진행하지 않고 차순위매수신고인에게 매각허가결정을 한다.

만약 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각 절차가 진행되면

재매각기일 3일 전까지 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 사람이 매수인이 된다.

하나 기억해야 할 점은 최고가매수신고인에 대하여 매각불허가 결정이 나면

차순위매수신고인이 그 지위를 승계받지 못하고 차순위매수신고인도 불허가결정이 난다는 점이다.

왜냐하면 최고가매수신고인에게 매각불허가 결정이 나면

매수보증금을 돌려줘야 하기 때문이다.

즉 차순위매수신고금액과 매수보증금의 합이 최고가매수신고인의

매수신청 금액을 초과해야 한다는 조건에 어긋나서다.

차순위는 독립적 기능이 아닌 종속적이기 때문이다.