대리입찰시 인감도장을 날인하지 않은 경우

2014년 11월 17일 순천지원 경매2계 입찰법정.

전남 여수시 돌산읍 죽포리에 있는 단독주택이 4,964만원에서 3회 유찰돼 2,224만원 대로 떨어지자

5명이 참여해 그 중 김모씨가 3,000만원으로 최고가를 적어냈다.

그러나 김모씨의 대리인은 위임인의 인감증명서는 입찰서류에 첨부했지만

위임장의 본인 기재란 의 인감도장을 날인하지 않았다.

입찰표 작성 상 중대한 하자에도 불구하고 매각절차를 주관한 집행관은

대리인에게 인감도장을 가지고 있느냐고 묻고,

대리인이 인감도장을 가지고 있다고 하자

즉석에서 날인 후 김모씨를 최고가 매수인으로 호창하였다. 

이에 2,850만원을 적어 내 차순위 입찰자인 강모씨가 집행관에게 입찰표 작성의 하자를 이유로

김모씨를 개찰에서 제외 할것을 강력하게 주장하였으나 받아들이지 않았다.

결국 강모씨는 어쩔 수 없이 차순위매수신고를 하였다.

그 후.

 일주일이 지난 11월 24일

사법보좌관은 김모씨에게 (당연히)매각불허가 결정을 하였다.

문제는 여기서 부터다.

그럼 강모씨가 최고가 매수인 지위를 승계하는가?

천만의 말씀이다.

강씨도 매각허가 결정을 받을 수 없다.

이는 차순위 매수신고 제도 근본 취지 때문이다.

여기서 잠깐 차순위 매수신고 제도에 대한 유의미한 대법원 판례를 소개하면 다음과 같다.

"부동산에 대한 강제경매절차에 있어서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 민사집행법 제114조 소정의 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 한다. 매수인이 대금을 지급하지 아니한 경우에 차순위매수신고인에 대하여 매각을 허가할 것인지를 결정하도록 규정한 같은 법 제137조 제1항의 취지는, 매수인이 대금을 지급하지 않음으로써 매각대금의 일부가 되는 매수신청의 보증금과 차순위매수신고인의 매수신고액의 합이 최고가매수신고인의 매수신청액을 초과하므로(같은 법 제114조 제2항 참조) 재매각을 실시하지 아니하고 당해 매각절차를 속행할 수 있도록 한다는 데 있다고 볼 것이다. 그런데 최고가매수신고인에 대한 매각불허가가 있는 경우에는 그 매수신청의 보증금이 매각대금에 포함되지 아니하므로, 그와 같은 취지를 여기에 적용할 수 없는 것이다."(대법원 2011. 02. 15. 자 2010마1793 결정)

즉 최고가매수신고인에 대한 매각불허시 매수보증금을 반환해야 하기 때문에

차순위매수신고인에게 매각허가를 할 수 없는 것이다.

우리는 여기서 소중한 교훈을 하나 얻는다.

매각기일에 기일입찰표 작성 상 하자가 있음에도

집행관이 정당한 판단을 하지 않고

사법보좌관에게 공을 넘기는 경우

차순위 입찰자는 차순위 매수신고를 하면 안된다는 점이다.

차순위 매수신고를 하면 최고가매수인이 설령 매각불허가를 받더라도

본인도 장렬하게 전사(매각불허가)하기 때문이다.

문제는

집행관이 이 사실을 알고 그랬다면 참 나쁘고, 모르고 그랬다면 원통할 일이다.

그렇다면 약자인 입찰참여자가 구제 받을 수 있는 절차는 있는가?

있다면 어떤 절차를 밟아야 하는가?

집행관의 입찰표 처분에 대한 불복방법으로

차순위 입찰자는 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 있다(민사집행법 제121조)

제121조 7호 "경매절차에 그밖에 중대한 잘못이 있는 때"

이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의

사유에 해당하는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 된다.

* 다음 시간에는 위 돌산 주택 사례에서 보 듯

차순위매수신고 제도에 대한 오해와 진실에 대해

함깨 고민해보록 하겠습니다.