자녀에게 부동산 증여 계약서 작성 시 유의사항과 계약서 작성 방법

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01 부동산 부담부 증여란?

배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 이렇게 자녀에게 부채까지 증여하게 되면, 증여세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 활용될 수 있다. 다만. 부채(채무)와 함께 증여받는 사람에게로 넘어가 채무에 대해서는 증여세가 과세되진 않지만, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 판단하여 양도소득세를 납부해야 한다.

그러므로 증여세와 양도세를 계산하여 전체를 증여로 했을 때와 부담부 증여로 했을 때 중, 어느 쪽이 더 절세가 되는가를 분석해서 선택하면 될 것이다.

02 부동산 증여 계약서를 작성하는 방법

03 부담부 증여로 증여할 때 증여세와 양도소득세를 계산하는 방법

(1) 부동산을 부담부 증여로 증여할 때 증여세 계산

① 증여가액 3억5,000만원 - ② 자녀증여재산공제 5,000만원 - ③ 채무공제 1억2,000만원(대출금 등) = ④ 과세표준 1억8,000만원 × 세율 20% - 누진공제액 1,000만원 = ⑤ 산출세액 2,600만원 - ⑥ 세액공제 780,000원(신고기한 내에 신고·납부 시 3%공제) = ⑦ 납부할 증여세 25,220,000원이다.

(2) 부담부 증여에서 양도소득세 계산

부담부 증여에서 증여인의 채무금액만큼은 수증자에게 유상양도한 것으로 보기 때문에 다음과 같이 양도소득세를 계산해서 납부해야 한다.

가. 증여자가 비과세 대상물건을 증여한 경우

1세대 1주택으로 2년 이상 보유 등으로, 비과세특례가 적용되는 주택을 증여한 경우에는 양도소득세는 비과세가 된다.

그러나 부친이 1가구 1주택자로 부담부 증여를 했다면 양도소득세가 비과세 된다. 따라서 증여세 25,220,000원만 납부하면 된다.

나. 1가구 2주택자가 조정대상지역 밖의 주택을 증여하는 경우

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 등기비용 등) 및 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 한 잔액을 과세표준으로 하여 6~42%의 누진세율을 적용하여 산출하면 된다.

① 양도가액 1억2천만원 - ② 취득가액 68,571,428원(2억원×1억2천만/3억5천만원) - ③ 필요제경비 2,057,140원(대략 취득가액의 3%로 계산) = ④ 양도차익 49,371,432원 - ⑤ 장기보유특별공제 12%(4년 이상 5년 미만) 5,924,571원 = ⑥ 양도소득금액 43,446,861원 - ⑦ 기본공제 250만원 = ⑧ 과세표준 40,946,861원 × 세율 15% - 누진공제금액 108만원 = ⑦ 양도소득세액 5,062,020원이다. 여기에 추가로 지방소득세액 506,200원을 납부해야 한다.

이렇게 부담부 증여로 납부하면 증여세와 부담부 증여금액에 대한 양도소득세, 그리고 양도소득세액의 10%의 지방소득세액을 함께 납부해야 한다.

다. 1가구 2주택자가 조정대상지역 내의 주택을 증여하는 경우

① 양도가액 1억2천만원 - ② 취득가액 68,571,428원(2억원×1억2천만/3억5천만원) - ③ 필요제경비 2,057,140원(대략 취득가액의 3%로 계산) = ④ 양도차익 49,371,432원 - ⑤ 기본공제 250만원 = ⑥ 과세표준 46,871,432원 × 세율 34%(조정대상지역내 2주택자는 중과대상이고, 장기보유특별공제도 없다) - 누진공제금액 522만원 = ⑦ 양도소득세액 10,716,280원이다. 여기에 추가로 지방소득세액 1,071,628원을 납부해야 한다.

이렇게 부담부 증여로 납부하면 증여세와 부담부 증여금액에 대한 양도소득세, 그리고 양도소득세액의 10%의 지방소득세액을 함께 납부해야 한다.

라. 이번에는 부담부 증여가 아니라 3억5,000만원 전액을 증여한 경우

① 증여가액 3억5,000만원 - ② 자녀증여재산공제 5,000만원 = ③ 과세표준 3억원 × 세율 20% = ⑤ 산출세액 3,600만원  - ⑥ 세액공제 1,080,000원 = ⑦ 납부할 증여세 34,920,000원

이렇게 부담부 증여로 납부하는 경우와 부담부 증여로 납부할 때 어느 쪽이 절세가 되는가를 분석해서 더 절세가 되는 방법으로 증여하면 될 것이다.

04 부담부 증여로 증여할 때 취득세 계산과 유의할 점이 있다!

(1) 부담부 증여로 증여할 때 취득세 계산

부담부 증여시 취득세는 과세대상 자산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고·납부 해야 한다.

이때 유의할 점은 ① 증여로 취득한 취득세는 무상으로 취득한 것으로 보아 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세율 4%(취득세 3.50%+농어촌특별세 0.2%+지방교육세 0.3%)를 적용하고, ② 채무 승계분 취득세는 즉 대출이나 전세금과 같이 채무를 승계하는 금액은 유상취득한 것으로 보아, 신고가액 또는 시가표준액을 과세표준으로 하여, 주택이 6억원 이하면서 국민주택규모(85㎡) 이하이면 1.1%(취득세 1%+농어촌특별세 비과세+지방교육세 0.1%)를 적용하게 된다.

(2) 부담부 증여에서 유의할 점이 또 있다!

① 증여받은 아파트를 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 이월과세로서 애초 증여인이 취득한 가액을 취득금액으로 하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 적용받게 되므로 유의해야 한다.

② 자녀가 부담부 증여로 받은 대출금을 갚을 때에도 주의해야 한다. 자녀가 부담부 증여의 채무를 본인의 소득 규모 이상 단기간에 갚게 되면 의심을 받을 수도 있다는 것이다.