임차권등기 후에 입주한 임차인의 대항력과 최우선변제금 유무



01 임차권명령등기 이후에 새로 입주한 임차인의 최우선변제권은 인정되지 못한다!

주임법 제3조의3 제5항에서는 임차권등기 시점으로 대항력과 우선변제권을 취득하고, 주임법 제3조의3 제6항에서는 임차권등기 이후의 후순위 임차권에 대해서는 선순위 임차권등기에 저촉되는 범위 내에서 우선변제권(최우선변제금과 확정일자부 우선변제금)을 인정하지 못한다고 법으로 정하고 있다.

여기서 문제는 주임법과 상임법에서는 우선변제권을 배제하는 규정만 두고 있지 대항력 행사 여부에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다는 점이다.

02 임차권명령등기 이후에 새로 입주한 임차인도 대항력이 있어서 미배당금을 낙찰자가 인수해야 한다!

대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 2022다246627 판결 [부당이득금·보증금반환]

이 대법원 판결은 다음과 같이 판단했습니다.

주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다’(제3조의3 제6항)고 정하고 있고, 제8조는 일정 금액 이하의 소액임차보증금 최우선변제에 관한 규정이며, 주택임대차보호법에서 임차권의 대항력과 우선변제권에 관한 규정에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생기고 임대차계약 증서에 확정일자를 갖추면 우선변제권까지 생긴다고 정하고 있을 뿐, 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

따라서 임차권등기 이후에 입주한 임차인은 배당에서 선순위 임차권등기보다 우선해서 최우선변제금이나 확정일자부 우선변제금은 우선하지 못하지만 후순위 임차인으로 확정일자부 우선변제권을 갖게 된다.

따라서 1순위 선순위 임차권등기권자의 최우선변제금

2순위 선순위 임차권등기권자의 확정일자부 우선변제금

3순위 후순위 임차인의 확정일자부 우선변제금으로 배당 받게 된다.

그러나 경매로 후순위 임차인의 대항력까지 말소할 수가 없어서 매수인(=낙찰자)이 후순위 임차인의 미배당금을 인수해야 한다는 것이 대법원 판단이다.

​경매물건이 앞에서와 같은 사례가 있다면 법이 개정되기 전까지는 매수인이 인수해야 한다고 판단해야 하고, 임대차계약으로 입주한 임차인 역시 임차권등기 이후에 주택 등을 임대인에게 바로 인도할 것이 아니라 보증금을 반환받을 때까지 주택인도를 거부하고 있어야 할 것이다. 반환보증금에 대한 지연이자를 받을 계산으로 임대인에게 주택 등을 인도하게 된다면 임차권등기 이후에 입주하는 새로운 임차인으로 인해서 예측하지 못한 손실이 발생할 수도 있기 때문이다.