부인 명의에서 남편 명의로 임차권이 변경된 경우 계약갱신요구권은?

최초 부인 명의로 계약했다가 임대차기간 종료 후 남편 명의로 계약을 갱신한 경우에 2가지로 나누어 해석할 수 있습니다.

첫째, 남편이 부인 임대차계약을 승계하기로 하는 계약에 임대인이 동의한 경우로 새로 임대차계약서를 작성했다면 이는 기존 임차권을 양도한 것으로 볼 수 있고 이 경우에도 2가지로 나누어 볼 수 있습니다.

① 계약갱신요구권을 행사하는 조건으로 다시 갱신된 경우에는 또다시 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 봅니다.

② 아무런 조건 없이 계약이 갱신된 경우에는 합의약정 갱신된 것이므로 또다시 계약갱신요구권 1회를 행사할 수 있습니다.

둘째, 남편이 부인 임대차계약을 승계한다는 조건 없이 남편과 임대인이 새로운 임대차계약을 체결했다면 이는 새로운 계약으로 볼 수 있기 때문에 남편과 새로이 계약한 임대차기간 2년이 종료되고 나서 남편이 계약갱신요구권 2년을 추가로 행사할 수 있습니다.

대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다16232 판결은 임대차계약에서 임차인의 명의가 변경된 경우, 계약의 법적 성격에 대해 중요한 판단을 내린 사례입니다.

- 임차인의 명의가 변경된 경우, 단순히 기존 계약을 승계한 것이 아니라면, 이는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 간주해야 한다고 판시했습니다.

- 특히 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 기존 계약의 효력이 유지된다고 보기 어렵고, 신규 계약으로 보아야 한다는 입장입니다.

임차인의 명의가 배우자로 변경된다고 하더라도 계약의 당사자가 변경되는 것인 만큼 두 계약은 별개의 계약으로 봐야 하며, 부인과의 임대차계약은 재계약이 아닌 신규 계약으로 인정됩니다.

남편이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 새로 계약한 임차인 부인이 임대차계약 기간 종료 후 또다시 계약갱신요구권 1회를 행사할 수 있는지에 대한 문제입니다.

부인 명의 임대차계약은 신규 계약으로 인정되므로 남편이 이미 1회의 계약갱신요구권을 행사하였다 하더라도 부인 역시 1회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

임대인이 부인과 새로 임대차계약서를 작성하면서 특약으로 남편이 이미 계약갱신요권권을 행사하였으므로 추후 부인의 임대차 기간이 종료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약을 기재한다면 어떻게 될까요?

주택임대차보호법은 편면적 강행규정으로서 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로 임차인에게 보장된 1회의 계약갱신요구권을 사전에 포기하는 특약은 효력이 인정되지 않습니다.

임차인 부인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다”는 특약을 넣더라도, 주택임대차보호법은 편면적 강행규정이기 때문에 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 됩니다.

따라서 부인 임차인은 1회의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

그리고 임차인의 계약갱신요구권은 대항력 유무와 상관 없이 행사할 수 있습니다.

즉 주임법상 대항요건을 갖추고 있지 않아도 행사할 수 있는 것이죠.

다만 소유자가 변경되면 대항력이 없으므로 새로운 소유자에게 주장할 수 없어서 계약갱신요권이 무력화될 수 있다는 것만 주의하면 됩니다.