2023년 법률 개정 후 다가구주택이 공매로 매각될 때 소액임차인 결정과 배분에서 우선순위

2023년 법률 개정 후 다가구주택이 공매로 매각될 때 소액임차인 결정과 배분에서 우선순위

서울시 양천구 신월동에 있는 다가구주택이 6억5,000만원에 매각되어 공매집행비용 2,015만원을 공제하고 실제 배분할 금액은 6억2,985만원이다.

① 2007.05.20. 기업은행 근저당권 1억3,000만원

② 2009.10.20. 박수진 임차인(전입/확정일자)(6,500만원)

③ 2012.05.25. MK새마을금고 근저당권 1억원

④ 2013.08.20. 김철수(전입/확정일자)(보증금 6,000만원)

⑤ 2021.06.10. 정수민 근저당권 1억원

⑥ 2021.09.25. 안영철(전입/확정일자)(보증금 7,000만원)

⑦ 2021.11.20. 우선명(전입/확정일자)(보증금 1억6,000만원)

⑧ 2022.05.10. 마포세무서 5,000만원(부가가치세로 법정기일은 2021.10.10.)

⑨ 2022.11.10. 마포세무서가 KAMCO에 공매의뢰 ⇨ 2023.01.10. 공매 공고등기

⑩ 2023.03.02. 낙찰 6억5,000만원 ⇨ 2023.03.13. 매각결정확정 ⇨ 2023.04.13. 잔금납부 ⇨ 2023.05.15. 배분기일

• 1순위 : 기업은행 1억3,000만원(근저당권 우선변제금)

• 2순위 : 김철수 임차인 2,000만원(최우선변제금 1) - 1차적 소액임차인 결정기준 : 2009. 10. 20. 박수진 확정일자(6천만원 이하/2천만원)

• 3순위 : 박수진 임차인 6,500만원(확정일자부 임차권)

• 4순위 : ① 김철수 임차인 500만원(법개정에 따른 소액보증금 중 일정액 증가분) + ② 안영철 임차인 2,500만원(최우선변제금 2) - 2차적 소액임차인 결정기준 : MK새마을금고 근저당권, 김철수 확정일자(7,500만원 이하/2,500만원)

• 5순위 : MK새마을금고 근저당 1억원(근저당권 우선변제금)

• 6순위 : 김철수 임차인 3,500만원(확정일자부 우선변제금)

• 7순위 : 안영철 임차인 2,500만원(법개정에 따른 소액보증금 중 일정액 증가분) - 3차적 소액임차인 결정기준 : 정수민 근저당권, 안영철과 우선명 확정일자(1억5,000만원 이하/5,000만원)

• 8순위 : 정수민 1억원(근저당권 우선변제금)

• 9순위 : 안영철 2,000만원(확정일자부 우선변제금)

• 10순위 : 우선명 임차인 5,500만원(최우선변제금 4) - 4차적 배분시점으로 현행 주택임대차보호법상 소액임차인(2023.02.21. ~ 현재)(1억6,500만원 이하/5,500만원)

• 11순위 : 마포세무서 4,985만원(조세채권 우선변제금)으로 배분절차가 마무리가 된다.