연기된 배당요구의 종기 이전에 전출한 임차인의 우선변제권 행사 여부

연기된 배당요구의 종기 이전에 전출한 임차인의 우선변제권 행사 여부

배당요구종기가 연기되기 전에 임차인이 배당요구하고 퇴거했는데, 그 후에 배당요구종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 임차인이 대항력이 존속하고 있어야 하므로 대항력과 우선변제권을 상실하게 된다. 그래서 퇴거할 땐 임차권등기 후 퇴거해야 내 임차권을 안전하게 보호받을 수 있다.

 

 

⑴ 문제점 제기

㈎ 우선변제권 행사의 요건은 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 모두 “배당요구의 종기”까지 계속 갖추고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 : 구 민소법 하에서는 배당요구의 종기가 매각기일이었으나, 민사집행법에서는 집행법원이 경매개시결정 후 배당요구의 종기를 정하도록 하였으므로 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속하여 우선변제권 행사의 요건을 갖추어야 우선변제권을 행사할 수 있다).

 

㈏ 배당요구종기 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하여 대항요건을 상실한 경우에는 우선변제를 받을 수 없으므로, 이런 경우에는 임차권등기를 마쳐야만 우선변제를 받을 수 있다.

 

㈐ 그런데 부득이한 사정에 의하여 배당요구의 종기가 연기되는 경우에 만일 종전 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 임차인이 연기된 배당요구의 종기 이전에 다른 주소로 전출을 하였다면 그 임차인에게 우선변제권에 따른 배당을 할 수 있는지가 문제된다.

 

 

⑵ 검토 (= 소극설)

 

㈎ 이에 대하여, 어떤 사유로든 배당요구종기가 연기되었을 때 법원이 이를 공고하고 배당요구를 할 수 있는 채권자들에게 통지하여야 하나 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 새로운 배당요구의 종기를 고지하지 않고(민사집행법 87조 7항 단서), 배당요구종기의 연기는 이는 임차인으로서는 전혀 예측할 수 없었던 사정이라는 점을 고려하면, 종전 배당요구의 종기를 고지받아 그에 따라 배당요구를 하고 그 종기 이후에 주민등록을 전출한 임차인을 배당에서 배제하는 것은 지나치게 가혹한 것으로 보이므로, 대항력을 유지하고 있는 것으로 취급하는 것이 상당한 것으로 보인다는 견해(적극설)가 있다.

 

㈏ 그러나 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결은, “배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야 한다.”고 판시하고 있다(소극설).

 

<대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결>

달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우에 있어서, ‘배당요구의 종기인 경락기일’이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다고 보아야 한다. 동일한 임차주택에 대하여 대항력을 가진 임차인이 중복하여 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지하여야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문이다.

 

㈐ 예규도 마찬가지로 소극설을 취하고 있다.

재판예규 제1433호 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지(재민 98-6)는 “경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의하여 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 자, 임차인인지 여부가 명백하지 않은 자, 임차인으로 권리신고를 하고 배당요구를 하지 않은 자에 대하여 주택임차인용 통지서(전산양식 [A3337]) 또는 상가건물임차인용 통지서(전산양식 [A3338])를 송부하여 주택임대차보호법 제3조 제1항 또는 제2항이 정하는 대항요건과 임대차계약서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약서를 말함)상의 확정일자를 구비한 임차인 또는 같은 법 제8조 제1항이 정하는 소액임차인이거나, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건을 갖추고 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인 또는 같은 법 제14조 제1항이 정하는 소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있음을 고지하여야 한다.”고 규정하고 있고, 위 재민 98-6에 따른 주택임차인에 대한 통지서(전산양식 A3337) 및 상가건물임차인에 대한 통지서(전산양식 A3338)에도 “다만 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야 합니다.”고 기재되어 있다.