돈 되는 아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례 -2

나) 주민센터 등에서 전입세대열람과 신탁등기일을 기준으로 대항력 유무 판단

전입세대열람 등을 통해서 공매대상주택에 거주하는 세대원을 확인한다. ⇨ 전입세대원이 위탁자 본인이거나 그 가족구성원이라면 신탁사에 대항할 수 없다. 그러나 제3자가 대항요건을 갖추고 있다면 대항력이 있을 수 있다. 신탁등기일을 기준으로 신탁등기 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있어서 매수자가 인수해야 한다. 이후에 갖추고 있으면 대항력이 없어서 명도대상이다.

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이 아파트는 신탁등기일 2018년1월4일이다. 전입신고한 세대주 등은 채무자겸 위탁자 박○○와 그의 가족이 거주하고 있는 것으로 판단되므로, 매수인이 인수할 권리는 없었다. 그러나 확인할 수 없는 경우에는 다음과 같이 우선수익자 등으로부터 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

다) 건축물대장과 건물 현황도 및 평면도를 확인해라!

이러한 서류는 민원24와 주민센터 등에서 발급받아 확인할 수 있다. 이렇게 분석하는 것은 신탁공매에서 감정평가서를 확인할 수 없는 경우가 많고, 확인이 가능하더라도 약식감정서로 인해서 자세하게 확인할 수 없는 경우가 많다. 그리고 불법건축물 등으로 인해서 이행강제금 등의 부과가 따를 수도 있기 때문이다.

(2) 수탁사의 공매담당자, 그리고 우선수익자를 통해서 확인하는 방법

앞에서와 같은 방법으로 확인할 수 없을 때에는 수탁사의 공매담당자와 우선수익자(대출금융기관 등)를 통해서 확인해서 권리를 분석하면 된다. 특히 우선수익자는 대출심사단계에서 전입세대 열람 등을 통해서 대항력 유무를 판단하고 대출을 실행하게 되므로 공매대상 부동산에 대해서 자세한 내용을 알고 있다. 우선수익자의 전화번호는 수탁사에 문의해서 확인하면 된다.

06 정확한 시세와 인수금액을 확인하고, 입찰해서 성공하다

(1) 인터넷과 주변부동산에서 시세조사 후 입찰에 참여하다

이 아파트는 채무자겸 위탁자 가족들이 거주하고 있어서 권리분석에 문제가 없을 것 같지만 앞의 신탁공매 공고 내역을 확인한 바와 같이 선순위저당권(농협은행주식회사) 채권최고액 528,000,000원을 인수해야 한다. 그래서 농협 금융기관에 확인해보니 근저당권을 유암코에서 인수해서 경매가 진행되니 유암코에서 확인하라고 담당자 전화번호를 알려 주었다. 전화해서 문의하니 원금 4억3,000만원과 지역이자 2,000만원 정도 되는데 최종 인수일인 12월 27일 가봐야 정확한 것을 알수 있다고 했다. 나머지는 개인정보법으로 알려 줄 수 없다고 했다. 그래서 원금 4억3,000만원과 지연이자 2,000만원을 인수하는 조건으로 입찰하면 될 것으로 분석해본 사례이다. 그러니 인수할 선순위저당권은 4억5,000만원이고 입찰가를 387,609,800원으로 하면 총취득가는 837,609,800원으로 다음 네이버 시세조사표를 참고하면 알 수 있듯이 시세차익을 2억1,200만원 정도 볼 수 있는 물건이다.

그래서 387,609,800원에 입찰하기로 결정했다.

(2) 광진구에 있는 우성7차아파트를 낙찰 받아 어떻게 성공하다!

이 아파트는 서울시 광진구 자양동 2호선과 7호선 더블역세권 건대입구역에 위치하고 있다. 시세는 10억원5,000만원 정도인데 12회차 입찰기간에 387,609,800원에 낙찰 받아 싸다고 생각할 수 있지만 선순위저당권 채권최고액 5억2,800만원을 인수하게 되므로 총취득가는 915,609,800원으로 시세차익을 1억3,439만원 정도 볼 수 있는 물건이다. 일반적으로 입찰자들은 여기까지만 생각한다. 그러나 인수하는 농협근저당권은 채권최고액까지 지연이자를 포함해서 인수하는 것은 맞지만, 실제 채권(입찰해서 잔금을 납부할 때까지 원금과 지연이자만)을 인수하는 것이므로, 입찰하기 전에 농협과 이 채권을 인수한 유암코주식회사에 확인하니 지연이자를 포함해서 4억5,000만원이란다.

그래서 내가 이 아파트를 총취득한 금액은 837,609,800원이 된다. 이 아파트 하나로 2억원의 시세차익을 보게 된 셈이다. 나는 낙찰 받고 세 개의 선물을 받았다. 첫째, 농협은행에 정확한 이수금액을 확인하니 잔금납부까지 지연이자를 계산해도 4억4,500만원으로 인수금액이 500만원 줄었고, 둘째, 배당잉여금을 확인해 보니 위탁자겸소유자가 1억원을 받을 수 있어서 명도비용을 줄일 수 있다는 사실과 셋째로 낙찰 받고 다음날 명도하러 갔었는데 또 하나의 선물을 받았다. 아파트 내부를 4,000만원 들여 3년 전에 올수리 했고, 한강이 보이는 집이라는 것을 다시 한 번 나를 놀라게 했다.

올 2018년도에는 연봉 만들기를 아파트로 전념해서 “아파트 살 때와 팔 때”, “나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다“를 출간했고, 인터넷방송 채널(유튜브tv와 아프리카tv, 네이버tv)까지 운영하면서 따뜻한 한해를 보낸 것 같다.

2019년 한해는 이 글을 읽는 모든 분들에게도 본인과 같이 부자가 되기를 기원한다.